“Bẻ kèo” giao dịch vì giá đất tăng
 

Ông Linh thỏa thuận mua nền thổ cư tại quận 9, Tp.HCM trị giá 1,7 tỷ đồng từ cuối năm ngoái, đặt cọc 10%, đến ngày hẹn ký hợp đồng ra sức chứng thì chủ đất khất lần rồi không bán nữa, đề nghị hủy cọc vì giá đất biến động liên tiếp.

Vị khách hàng này cho biết, khu đất nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh do bên bán là chỗ quen biết nên ông tin đặt tiền cọc mà không đề nghị khoản đền bù giao kèo. Nhưng chính vì sơ hở này mà khi giá đất tăng trong thời kì qua chủ đất đã thay đổi kế hoạch, không bán cho ông nữa.

>>>dự án E4 Yên Hòa

Ông Linh chia sẻ, hiệp đồng đặt cọc là 170 triệu đồng, sau 3 tuần thì ra công chứng. Tuy nhiên, gần nửa năm qua chủ đất tìm nhiều lý do trì hoãn giao du. Ban đầu chỉ là lý do hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của cán bộ địa chính. Nhưng rốt cục chủ đất “lật bài ngửa” cho hay người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất tăng liên tiếp từ đầu năm đến nay. Ông Linh bức xúc: "Họ chỉ trả cọc 170 triệu đồng, tôi muốn mua song bị hủy kèo nên rất ấm ức".

Tháng 2/2016, anh Chiến mua nền đất 950 triệu đồng chờ tách thửa tại đường 49, hẻm 71, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức cũng bị bẻ kèo sau nửa năm đợi. Số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, kèm theo cam kết bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng. Tuy nhiên, khi nền đất khu này tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì hồ sơ tách thửa được thông tin gặp vướng mắc. Anh Chiến cho hay, họ đã phá vỡ cam kết vì giá đất tăng. Hơn nữa, chủ đất cũng không đền bù đúng theo cam kết trong giao kèo mà họ yêu cầu trả phạt 20% giá trị tiền cọc.

>>>chung cư E4 Tower Yên Hòa

Đầu quý II vừa qua, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng vấp phải trường hợp bẻ kèo na ná vì giá đất tăng. Được biết, vị này thỏa thuận với chủ đất mua sỉ hơn chục nền thuộc phường Trường Thọ, quận 9 với mức giá nhàng nhàng 1,3-1,5 tỷ đồng một nền, đã có sổ riêng, không thắt xây nhà. Nhưng giao tế đang trong vòng thỏa thuận thì chủ đất kê giá bán tăng lên 20%. Do bị ép giá chỉ sau vài tuần nên vị khách hàng mua buôn này quyết định thoái lui vì có ôm hàng cũng khó đạt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Theo khảo sát của PV, thị trường đất nền và nhà liền thổ tại khu Đông Tp.HCM vẫn nóng trong nhiều quý liên tiếp. Cụ thể, mức tăng phổ thông 15-30% trong vòng 12 tháng qua, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Sự biến động giá đất đã góp phần khiến thị trường này sôi động hơn trước đây nhưng cùng với đó là các trường hợp bẻ kèo chỉ vì giá đất tăng cũng diễn ra thẳng băng.

Ông Phan Công Chánh, giám đốc điều hành Công ty CP tham mưu Đầu tư Phú Vinh cho biết, rủi ro trong giao tiếp nhà đất ở một thị trường bất động sản còn kém sáng tỏ như Việt Nam là khó tránh khỏi. Trong đó phổ thông nhất là hiện tượng bẻ kèo, hủy giao tiếp vì giá đất tăng. Bên bán và bên mua chỉ có thể cố gắng khôn xiết để giảm thiểu rủi ro bằng cách buộc ràng các thỏa thuận, hợp đồng sao cho thật chặt.

>>>căn hộ E4 Yên Hòa

Theo phân tách của ông Chánh, để phòng ngừa các trường hợp chủ đất bẻ kèo, thì thỏa thuận đền bù phải thật nặng, đơn cử phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động lực bẻ kèo. Việc hủy bỏ giao thiệp giữa chừng là bất tín nhưng vì cái lợi trước mắt, nhiều chủ đất vẫn dùng kế hoãn binh này để trục lợi. Nhằm hạn chế trường hợp này, nếu đã ưng bên mua tức tốc đưa ra quyết định mau chóng, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, không cần tuổi đặt cọc.

Chuyên gia này cho biết, có thể tóm lược các nguyên tắc ứng dụng để hạn chế rủi ro. Một là, nguyên tắc tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán. Chẳng hạn, nếu ước tính mua một tỷ đồng có thể bán được 1,5 tỷ thì đặt cọc 500 triệu đồng. Cách làm này còn được gọi là đặt cọc lớn để gây sức ép lên bên bán, khiến ý định bẻ cọc bị triệt tiêu ngay từ đầu.

Hai là, nguyên tắc sáng tỏ mục đích mua tài sản. Cụ thể, khách hàng nói rõ với người chủ nhà/đất về ý định của mình ngay từ đầu (mua để lướt song, đầu cơ tích, mua để ở, mua đi bán lại,...). Nếu chủ bất động sản đồng ý thì tiến hành giao tiếp. chả hạn: "Tôi mua bất động sản này là để bán, nếu có người mua trong thời kì đặt cọc trước khi công chứng, thì tôi ngay tức khắc bán. Anh/chị có đồng ý ký sang tên không?". Cách làm này ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ tương trợ bên mua làm các thủ tục cần thiết nếu nảy nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.

Ba là nguyên tắc chặt chẽ pháp lý. dùng thêm công cụ vi bằng để ghi nhận giao tiếp (từ thừa phát lại) nhằm củng cố thêm pháp lý khi giao thiệp hoặc phải nhờ người chứng có ảnh hưởng với bên bán (công an khu vực, tổ trưởng tổ dân phố, cha/mẹ/vợ chồng...).

Bốn là nguyên tắc cậy nhờ người cố vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ. Một trạng sư chuyên về bất động sản hoặc một chuyên gia tham mưu có kinh nghiệm là rất cấp thiết khi đi giao dịch, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh về giá bây giờ.

Năm là nguyên tắc phân biệt khoản phạt và khoản đền bù. Nhằm gia tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Cụ thể, bồi hoàn thì gấp đôi tiền cọc, còn phạt áp dụng theo thoả thuận.